Kui palju maksab korteri müük?
Viimati kontrollitud:
Lühidalt
Müüja suurimad kulud on tavaliselt maakleri vahendustasu (turul tavaliselt 3–5% müügihinnast, millele lisandub 24% käibemaks, kui see pole hinnas), ettevalmistus ja kuud, mil kommunaalid ja laen edasi jooksevad. Notaritasu (150 000 € tehingu puhul umbes 588 € koos käibemaksuga) ja kinnistusraamatu riigilõivu (175 €) jagamine lepitakse kokku lepingus. Kui müüd kodu, milles elasid kuni müügini, on kasu üldjuhul tulumaksuvaba; muul juhul on maks 22% kasult.
Kulud punkt-punktilt
| Kulu | Kes tavaliselt maksab | Suurus |
|---|---|---|
| Maakleri vahendustasu | Müüja | Turul tavaliselt 3–5% hinnast; käibemaks 24% lisandub, kui see pole hinnas |
| Ettevalmistus, fotod, kuulutused | Müüja | Sõltub korteri seisukorrast ja müügiviisist |
| Ooteaja kulud | Müüja | Kommunaalid, laenu intress, kindlustus — iga kuu kuni tehinguni |
| Notaritasu ostu-müügilepingu eest | Lepingu järgi; sageli jagatakse pooleks | 150 000 € tehing: 474,20 € + käibemaks ≈ 588 € |
| Riigilõiv omaniku kandmiseks kinnistusraamatusse | Lepingu järgi; tavaliselt ostja | 150 000 € tehing: 175 € |
| Hüpoteegi kustutamine | Müüja | Laenujääk makstakse müügihinnast; lisaks väike riigilõiv ja notaritasu |
| Tulumaks | Müüja | 22% kasult, kui elukoha vabastus ei kehti |
Vahendustasu vahemik ja see, kes millise tasu maksab, on turupraktika, mitte seadus. Notaritasu ja riigilõiv on seadusest (vaata allikaid lehe lõpus). Kui tehinguga seatakse samas lepingus ostja pangale hüpoteek, on notaritasu väiksem.
Näidisarvutus: 150 000 € korter
Oletame, et küsid 150 000 € ja läbirääkimistel lepite kokku 3 000 € alanduses. Lõplik hind on 147 000 €. Maakleritasu arvutatakse lõplikust hinnast, mitte küsitud hinnast.
| Maakleriga | Ise müües | |
|---|---|---|
| Lõplik hind | 147 000 € | 147 000 € |
| Vahendustasu 3% + käibemaks 24% | − 5 468 € | 0 € |
| Ettevalmistus | − 1 000 € | − 1 000 € |
| Fotod ja kuulutused | 0 € (tasu sees) | − 550 € |
| Ooteaja kulud 200 €/kuus | − 800 € (4 kuud) | − 1 200 € (6 kuud) |
| Kätte jääb | 139 732 € | 144 250 € |
Ise müües säästad vahendustasu, aga teed kuulutused, näitamised, läbirääkimised ja dokumendid ise. Kui kaua kumbki viis võtab, on eeldus — pane kalkulaatorisse enda oma.
Arvuta oma numbritega
Algväärtused on näidised, mitte turuandmed. Muuda need oma olukorra järgi.
Müügiviisid
Iga müügiviisi kulud ja aeg on eraldi ja muudetavad. Pane siia oma hinnang.
Arvutuse tulemus
Maakleriga
- Lõplik müügihind
- 147 000 €
- Maakleritasu koos käibemaksuga
- − 5468 €
- Ettevalmistus
- − 1000 €
- Fotod
- 0 €
- Kuulutused ja reklaam
- 0 €
- Tehingukulud
- 0 €
- Ooteaja kulud
- − 800 € (4 kuud)
- Kulud kokku
- − 7268 €
- Kätte jääb
- 139 732 €
Ise müües
- Lõplik müügihind
- 147 000 €
- Maakleritasu koos käibemaksuga
- 0 €
- Ettevalmistus
- − 1000 €
- Fotod
- − 250 €
- Kuulutused ja reklaam
- − 300 €
- Tehingukulud
- 0 €
- Ooteaja kulud
- − 1200 € (6 kuud)
- Kulud kokku
- − 2750 €
- Kätte jääb
- 144 250 €
Summa enne laenu tagasimaksmist ja enne võimalikku tulumaksu. Kui müüd oma elukohta, on kasu sageli maksuvaba — vaata juhendist.
Tulumaks korteri müügilt
Kinnisvara müügist saadud kasu maksustatakse 22% tulumaksuga (tulumaksuseaduse § 4). 2026. aastaks plaanitud tõus 24%-le jäi ära. Kasu on müügihind miinus soetusmaksumus ja müügiga otseselt seotud dokumenteeritud kulud.
- Soetusmaksumusse lähevad ostuhind ning dokumenteeritud parendus- ja ostukulud, sh vahendustasu, notaritasu ja riigilõiv.
- Müügikuludena saab maha arvata maakleritasu, notaritasu ja riigilõivu. Kommunaal- ja haldustasusid maha arvata ei saa.
Millal maksu ei ole
- Kasutasid korterit oma elukohana kuni müügini (§ 15 lg 5). Loeb tegelik elamine, mitte ainult rahvastikuregistri aadress.
- Vabastust saab kasutada kõige rohkem ühe müügi puhul kahe aasta jooksul (§ 15 lg 6).
- EMTA hinnangul kaob vabastus, kui korter oli enne müüki kasvõi kuu aega välja üüritud.
- Panipaik ja parkimiskoht on vabastatud, kui need müüakse koos koduga.
Näide maksustatavast müügist
Ostsid korteri välja üürimiseks 100 000 € eest ja maksid ostul 1 500 € kulusid. Müüd 147 000 € eest ja maksad 5 468 € vahendustasu. Kasu on 147 000 − 101 500 − 5 468 = 40 032 € ja tulumaks 22% ehk 8 807 €.
Deklareerimine
Müügitulu deklareeritakse raha laekumise aastale järgneva aasta 30. aprilliks ja maks tuleb tasuda sama aasta 1. oktoobriks. Maksustatav müük tuleb deklareerida ka siis, kui kasu ei tekkinud.
Kuidas kulusid vähendada
- Võrdle maaklereid vahendustasu järgi ja vaata lepingust, kas protsent on koos käibemaksuga või ilma.
- Lepi kokku, et tasu arvutatakse lõplikust müügihinnast.
- Lepi lepingus selgelt kokku, kes maksab notaritasu ja riigilõivu.
- Tee dokumendid valmis enne kuulutust: kinnistusraamatu väljavõte, ühistu tõend võlgade kohta, energiamärgise andmed.
- Arvesta ooteaja kuudega — need maksavad sageli rohkem kui ettevalmistus.
Korduma kippuvad küsimused
Kes maksab notaritasu korteri müügil?
Seadus ütleb, et tasu maksab see, kelle heaks notar toimingu tegi; ostu-müügilepingu puhul lepitakse jagamine lepingus kokku. Sageli jagatakse notaritasu pooleks ja kinnistusraamatu riigilõivu maksab ostja.
Kas maakleritasu saab tulumaksust maha arvata?
Jah. Kui müük on maksustatav, saab maakleritasu, notaritasu ja riigilõivu müügikuludena maha arvata. Kulud peavad olema dokumenteeritud.
Kas oma kodu müügilt tuleb tulumaksu maksta?
Üldjuhul mitte, kui elasid korteris kuni müügini ja sa ei ole sama vabastust kasutanud viimase kahe aasta jooksul. Kui korter oli enne müüki välja üüritud, vabastus EMTA hinnangul ei kehti.
Kas päritud korteri müük on maksustatav?
Pärand ise ei ole maksustatav, aga päritud korteri müügist saadud kasu on, kui see ei olnud sinu enda elukoht kuni müügini. Soetusmaksumuseks loetakse ainult sinu enda kulud, mitte pärandaja ostuhinda.
Loe edasi
- Korteri müügi kulude kalkulaatorArvuta oma numbritega, kui palju jääb kätte maakleriga ja ise müües — kõik eeldused on näha ja muudetavad.Ava kalkulaator
Kuidas müüa korter kiiresti?
Maakler, ise müümine või otseostja — mis määrab kiiruse, millised dokumendid valmis panna ja kuidas kaaluda hinda ja aega.Loe juhenditPärandvara müük: millest alustada?
Pärimismenetlus, tähtajad, mitme pärija kokkulepe ja tulumaks — mida teha enne, kui päritud korterit saab müüa.Loe juhenditKorteri müük üürnikuga
Mis saab üürilepingust, kas uus omanik saab üürniku välja kutsuda, kuidas korraldada näitamisi ja mida ostja ootab.Loe juhendit
Allikad
- Tulumaksuseadus (Riigi Teataja)
- EMTA: elukohana kasutatud kinnisvara võõrandamine
- EMTA: kinnisvara müügitulu deklareerimine ja tulumaksu tasumine
- EMTA: maksumuudatused 2026
- Notari tasu seadus (Riigi Teataja)
- Notarite Koda: notari tasu arvutamine
- Riigilõivuseadus (Riigi Teataja)
- Käibemaksuseadus (Riigi Teataja)
Juhend on üldine teave, mitte õigus- ega maksunõu. Seadused muutuvad — kontrolli oma olukorda allikatest või spetsialistilt.