Korteri müük, kui kodulaen on veel maksmata
Viimati kontrollitud:
Lühidalt
Laenuga korterit saab müüa ja laenu ei pea enne tehingut ise tagasi maksma. Tavaliselt maksab ostja hinna notari deposiitkontole, notar kannab sealt laenujäägi sinu pangale ja ülejäänu sulle ning pank annab nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Kui kodulaenul on ujuv intress, võib pank ennetähtaegse tagastamise eest nõuda kolme järgneva kuu intressi (võlaõigusseaduse § 411 lg 4). Küsi pangalt enne müüki kirjalik arvestus.
Kuidas laenuga korteri müük käib?
- 01
Küsi pangalt laenujääk ja tasud
Teata pangale, et plaanid korteri müüa, ja küsi laenujääk eeldatava tehingupäeva seisuga ning ennetähtaegse tagastamise hüvitis. Kodulaenu puhul peab pank selle teabe andma viivitamata ja püsival andmekandjal, näiteks e-kirjaga (võlaõigusseaduse § 411 lg 7).
- 02
Vaata kinnistusraamatust hüpoteeki
Kinnistusraamatu väljavõttest näed, millise panga kasuks ja millises summas hüpoteek on seatud. Hüpoteek ei kao laenu tagasimaksmisega iseenesest — see jääb kinnistusraamatusse, kuni see kustutatakse.
- 03
Lepi ostjaga kokku, kuidas raha liigub
Kirjuta lepingusse, et ostuhind makstakse notari deposiiti ja sealt makstakse esmalt sinu laenujääk. Nii on ostja kindel, et hüpoteek kustutatakse, ja sina, et raha on olemas.
- 04
Sõlmi leping notari juures
Notar tõestab ostu-müügilepingu. Ostja raha, sealhulgas tema pangalaen, laekub deposiitkontole.
- 05
Laen makstakse, hüpoteek kustutatakse
Kui lepingus kokkulepitud tingimused on täidetud, kannab notar laenujäägi sinu pangale ja ülejäänud summa sulle. Pank annab nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks ja ostja kantakse kinnistusraamatusse omanikuna.
Täpne järjekord ja tingimused lepitakse kokku lepingus. Sageli kantakse samal ajal kinnistusraamatusse ka ostja panga uus hüpoteek.
Mis on notari deposiit ja kui palju see maksab?
Notari deposiit on notari konto, kus ostja raha hoitakse, kuni lepingus kokkulepitud tingimused on täidetud. Sina ei pea korterit üle andma enne, kui raha on olemas, ja ostja ei pea maksma enne, kui on selge, et laen makstakse ja hüpoteek kustutatakse.
Notari tasu raha deposiiti võtmise eest on veerand täistasust, kuid vähemalt 6,39 € (notari tasu seaduse § 29 lg 3), millele lisandub käibemaks 24%. 140 000 € puhul on see 54,48 € + käibemaks ehk umbes 68 €. Kes tasu maksab, lepitakse kokku lepingus.
Mis maksab laenuga müük lisaks tavalistele kuludele?
| Kulu | Suurus | Alus |
|---|---|---|
| Laenujääk | Makstakse müügihinnast | Laenuleping |
| Ennetähtaegse tagastamise hüvitis, ujuv intress | Kolme järgneva kuu intress, kui pank seda nõuab | Võlaõigusseadus § 411 lg 4 |
| Ennetähtaegse tagastamise hüvitis, fikseeritud intress | Mõistlik hüvitis pangale otseselt tekkinud kahju eest | Võlaõigusseadus § 411 lg 1¹ ja 1⁴ |
| Notari deposiit | Veerand täistasust, vähemalt 6,39 € + käibemaks | Notari tasu seadus § 29 lg 3 |
| Hüpoteegi kustutamise riigilõiv | 25% riigilõivu täismäärast; nt 150 000 € hüpoteegi puhul alla 50 € | Riigilõivuseadus § 77 lg 5 |
Hüvitis ei või kunagi olla suurem kui intress, mida oleksid maksnud lepingu lõpuni (§ 411 lg 5). See kehtib kodulaenu kohta, mis on tagatud hüpoteegiga. Vanemates lepingutes võivad tingimused erineda — vaata oma lepingut. Maakleritasu, notaritasu lepingu eest ja omandi kandmise riigilõiv on samad mis igal müügil.
Näide: kui palju kätte jääb?
Näide: müüd korteri 140 000 € eest. Pangalt saadud arvestuse järgi on laenujääk tehingupäeval 90 000 €, intress on ujuv ja 4% aastas ning pank nõuab kolme kuu intressi. Arvud on ümardatud ja näitlikud.
| Summa | |
|---|---|
| Müügihind | 140 000 € |
| Laenujääk pangale | − 90 000 € |
| Kolme kuu intress (90 000 € × 4% ÷ 12 × 3) | − 900 € |
| Notari deposiit (54,48 € + käibemaks) | − 68 € |
| Kätte jääb | 49 032 € |
Laenujääk väheneb iga makse järel, seega küsi pangalt arvestus just tehingupäeva seisuga.
Arvuta oma numbritega
Algväärtused on näidised, mitte turuandmed. Muuda need oma olukorra järgi.
Müügiviisid
Iga müügiviisi kulud ja aeg on eraldi ja muudetavad. Pane siia oma hinnang.
Arvutuse tulemus
Maakleriga
- Lõplik müügihind
- 147 000 €
- Maakleritasu koos käibemaksuga
- − 5468 €
- Ettevalmistus
- − 1000 €
- Fotod
- 0 €
- Kuulutused ja reklaam
- 0 €
- Tehingukulud
- 0 €
- Ooteaja kulud
- − 800 € (4 kuud)
- Kulud kokku
- − 7268 €
- Kätte jääb
- 139 732 €
Ise müües
- Lõplik müügihind
- 147 000 €
- Maakleritasu koos käibemaksuga
- 0 €
- Ettevalmistus
- − 1000 €
- Fotod
- − 250 €
- Kuulutused ja reklaam
- − 300 €
- Tehingukulud
- 0 €
- Ooteaja kulud
- − 1200 € (6 kuud)
- Kulud kokku
- − 2750 €
- Kätte jääb
- 144 250 €
Summa enne laenu tagasimaksmist ja enne võimalikku tulumaksu. Kui müüd oma elukohta, on kasu sageli maksuvaba — vaata juhendist.
Mis saab, kui laen on suurem kui müügihind?
Siis ei kata müügihind laenu ja pank ei anna tavaliselt nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks enne, kui kogu laen on makstud. Vahe tuleb maksta omast rahast või leppida pangaga kokku, kuidas see tasutakse.
Räägi pangaga enne, kui lepid ostjaga hinnas kokku. Siis tead, millise hinnaga müük on võimalik.
Kas laenuga korterit saab müüa otseostjale?
Jah. Protsess on sama: hind laekub notari kaudu, laenujääk makstakse sellest ja hüpoteek kustutatakse. Kui ostja maksab omavahenditest, jääb ära ostja pangalaenu ootamine, mis on sageli pikim etapp pärast hinnas kokkuleppimist.
Otseostja hind on tavaliselt turuhinnast madalam. Vastu saad kiiruse, kindluse, näitamiste puudumise ja selle, et korterit ei pea enne müüki korda tegema.
Korduma kippuvad küsimused
Kas laen peab enne korteri müüki tagasi makstud olema?
Ei. Tavaliselt makstakse laenujääk müügihinnast tehingu käigus, sageli notari deposiidi kaudu, ja seejärel kustutatakse hüpoteek.
Kui palju võtab pank kodulaenu ennetähtaegse tagastamise eest?
Ujuva intressi perioodil võib pank nõuda kolme järgneva kuu intressi, fikseeritud intressi perioodil mõistlikku hüvitist otsese kahju eest. Hüvitis ei või olla suurem kui intress lepingu lõpuni (võlaõigusseaduse § 411).
Kui palju maksab notari deposiit?
Veerand notari täistasust, kuid vähemalt 6,39 €, millele lisandub käibemaks 24% (notari tasu seaduse § 29 lg 3). 140 000 € puhul umbes 68 €. Kes maksab, lepitakse kokku lepingus.
Miks on hüpoteek kinnistusraamatus, kuigi laen on makstud?
Hüpoteek ei kao laenu tagasimaksmisega iseenesest. See kustutatakse kinnistusraamatust panga nõusolekul ja kustutamise riigilõiv on 25% lõivu täismäärast (riigilõivuseaduse § 77 lg 5).
Mis saab, kui müügihind ei kata laenu?
Puudujääk tuleb maksta omast rahast või leppida pangaga kokku, kuidas see tasutakse. Räägi pangaga enne, kui lepid ostjaga hinnas kokku.
Loe edasi
- Korteri müügi kulude kalkulaatorArvuta oma numbritega, kui palju jääb kätte maakleriga ja ise müües — kõik eeldused on näha ja muudetavad.Ava kalkulaator
Kui palju maksab korteri müük?
Maakleritasu, notar, riigilõiv, ooteaja kulud ja tulumaks — mida müüja maksab ja kui palju lõpuks kätte jääb.Loe juhenditKuidas müüa korter kiiresti?
Maakler, ise müümine või otseostja — mis määrab kiiruse, millised dokumendid valmis panna ja kuidas kaaluda hinda ja aega.Loe juhenditPärandvara müük: millest alustada?
Pärimismenetlus, tähtajad, mitme pärija kokkulepe ja tulumaks — mida teha enne, kui päritud korterit saab müüa.Loe juhendit
Allikad
Juhend on üldine teave, mitte õigus- ega maksunõu. Seadused muutuvad — kontrolli oma olukorda allikatest või spetsialistilt.