Remonti vajava korteri müük: remont enne müüki või müük nii, nagu on

Kas tasub enne müüki remonti teha?

Väike korrastus on peaaegu alati mõistlik: koristus, prügi äravedu, katkise kraani või lüliti parandamine. See maksab vähe ja korter jätab külastajale parema mulje.

Suure remondiga, näiteks uue vannitoa, köögi või torustikuga, on lugu teine. Remont maksab raha ja võtab kuid, mille jooksul maksad edasi kommunaalkulusid ja võib-olla laenu. Keegi ei garanteeri, et ostja maksab remondi eest sama palju juurde. Paljud ostjad tahavad pealegi remondi teha oma maitse järgi.

• Remont võib olla mõistlik, kui sul on raha, aega ja usaldusväärne ehitaja ning sa ei pea müügiga kiirustama.
• Müük nii, nagu on, sobib, kui remondiks pole raha või jõudu, korter on päritud, sa elad kaugel või tahad müügi kiiresti lõpetada.

Kalkulaatoris saad müügieelsete kulude ja kuude arvu ise sisestada ning näed, kuidas need mõjutavad seda, mis sulle kätte jääb.

Milliseid puudusi pean ostjale ütlema?

Kõik, mille vastu ostjal on ilmselge oluline huvi. Läbirääkimistel antud andmed peavad olema tõesed ja müüja peab teatama asjaoludest, mis on ostjale lepingu eesmärki arvestades olulised (võlaõigusseaduse § 14).

Kui lepingus ei ole korteri omadusi eraldi kirjeldatud, peab korter sobima tavapäraseks kasutamiseks (§ 217). Müüja vastutab puuduse eest, mis oli olemas üleandmise ajal, ka siis, kui see tuleb välja hiljem (§ 218 lg 1).

Sinu kaitse on kirjalik ja täpne puuduste loetelu. Müüja ei vastuta puuduse eest, mida ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (§ 218 lg 4). Eraisikute vahelisel müügil kehtib see täies ulatuses.

• niiskus- ja hallitusjäljed, varasemad veekahjud ja naabrite üleujutused
• vana torustik, elektrijuhtmestik või küttesüsteem
• katuse, akende või rõdu probleemid, mida tead
• load ja ümberehitused: näiteks seinte lammutamine ilma loata
• korteriühistu otsustatud või plaanitud remondid ja laenud

Kas „müüakse nii, nagu on“ vabastab mind vastutusest?

Ainult osaliselt. Seadus lubab vastutust lepinguga piirata (võlaõigusseaduse § 106 lg 1), aga müüja ei saa sellele kokkuleppele tugineda, kui ta teadis või pidi teadma puudusest ja jättis selle ostjale ütlemata (§ 221 lg 2). Tahtliku rikkumise puhuks vastutuse välistamine on tühine (§ 106 lg 2).

Seega kaitseb „nii, nagu on“ sind peamiselt puuduste eest, millest sa tõesti ei teadnud. Teadaolevad puudused kirjuta lepingusse nimeliselt, mitte üldsõnaliselt.

Näide: müüd 1970. aastate korteri, mille vannitoa torustik on vahetamata ja köögiakna all on vana niiskuslaik. Kirjutad mõlemad lepingusse ning ostja kinnitab, et on korteri üle vaadanud. Kui toru hiljem lekib, ei saa ostja sellele puudusele tugineda, sest ta teadis sellest. Kui aga varjasid, et naaber oli korteri kaks korda üle ujutanud, kaitset ei ole. See on näitlik olukord, mitte päris juhtum.

Kui kaua vastutan pärast müüki?

Ostja peab puudusest teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sellest teada sai või pidi teada saama. Kui ta hilineb, kaotab ta üldjuhul õiguse puudusele tugineda (võlaõigusseaduse § 220). See ei kaitse müüjat, kes teadis puudusest ja jättis selle ütlemata (§ 221 lg 1).

Kas remonti vajava korteri müügiks on vaja energiamärgist?

Jah, seisukord ei muuda nõuet. Müügikuulutuses peavad olema energiamärgise andmed koos energiaklassiga ja ostjal peab olema võimalik märgisega tutvuda. Nõue on täidetud, kui märgis on nähtav ehitisregistris (ehitusseadustiku § 67).

Kortermaja energiamärgis antakse tervele hoonele. Korteri kohta saab eraldi märgise anda ainult siis, kui majal pole ühist küttesüsteemi (§ 66 lg 4). Tegeliku energiatarbimise põhjal antud märgis kehtib kümme aastat (§ 66 lg 3). Kui maja märgis puudub või on aegunud, küsi korteriühistult.

Nõue ei kehti näiteks hoonetele, mille suletud netopind on kuni 50 m², ega osale muinsuskaitse- ja miljööväärtuslikest hoonetest (ehitusseadustiku § 62 lg 2).

Kas notar kontrollib korteri seisukorda?

Ei. Notar kontrollib kinnistusraamatust, kas sul on õigus korterit müüa (tõestamisseaduse § 21), ja selgitab osalistele tehingu tähendust ja tagajärgi (§ 18). Korteri tehnilist seisukorda notar üle ei vaata. Seetõttu peab puuduste loetelu olema lepingus endas.

Kuidas müüa remonti vajav korter turvaliselt?

1. 01

   Pane puudused kirja

   Käi korter läbi ja kirjuta üles kõik, mida tead: lekked, niiskus, vana elekter, ümberehitused, ühistu plaanid. Pildista.

2. 02

   Kogu dokumendid

   Korteriühistu info remondi- ja laenuplaanide kohta, energiamärgise andmed ehitisregistrist, võimalikud varasemad ekspertiisid.

3. 03

   Lase ostjal korter üle vaadata

   Ostja võib kaasata ehituseksperdi. Mida rohkem ta enne tehingut näeb, seda vähem on hiljem vaidlusi.

4. 04

   Kirjuta puudused lepingusse

   Ütle notarile enne lepingu koostamist, millised puudused tuleb lepingusse kirjutada, ja kontrolli eelnõust, et need on seal.

Kas remonti vajavat korterit saab müüa otseostjale?

Jah. Otseostja ostab korteri sellisena, nagu see on: näitamisi ega müügieelset remonti ei ole ja tehingu aeg lepitakse kokku ette. Puuduste puhul kehtivad samad seadused, seega räägi ka otseostjale ausalt kõigest, mida tead.

Otseostja hind on tavaliselt turuhinnast madalam. Vastu saad kiiruse, kindluse ja selle, et sa ei pea remonti rahastama ega korraldama.

Kuidas müüa korter kiiremini

Vaata kõiki korteri müügi kulusid

Arvuta, kui palju kätte jääb

Korduma kippuvad küsimused